Spéculation immobilière : Le quartier Sainte-Marthe (10e) toujours en attente de solutions

Symbole de la spéculation immobilière à Paris, le délicat dossier de Sainte-Marthe a été relancé par le dernier Budget participatif avec le succès du projet « De la diversité commerciale et artisanale dans nos quartiers » auprès des votants du 10e arrondissement.

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Ensemble ouvrier historique bâti pour héberger les travailleurs des transformations haussmanniennes, le quartier Sainte-Marthe est bien connu pour sa petite place au charme villageois et ses boutiques aux devantures colorées. Engagés de longue date pour défendre l’identité artisanale et populaire du quartier, des collectifs de riverains font face à un nouveau défi depuis deux ans et l’arrivée de la société d’investissement Edmond Coignet, qui s’est portée acquéreur de “120 lots dont plusieurs dizaines de locaux d’activité” à travers la reprise du capital de leur propriétaire historique, la Société Immobilière de Normandie (SIN).

Présente dans le quartier depuis la fin de la seconde guerre mondiale, cette dernière se distinguait jusqu’à son rachat par son absence d’implication dans l’entretien du bâti. « Ils ne faisaient rien », semblent s’accorder habitants et représentants de la majorité au conseil d’arrondissement. Si ses intentions restent encore opaques, le nouveau gestionnaire paraît déjà avoir opté pour une toute autre stratégie : certains locaux ont ainsi été rénovés afin d’être loués au prix fort, pour des montants bien supérieurs à ceux demandés aux locataires plus anciens.

Ces derniers dénoncent par ailleurs « des augmentations annuelles et triennales » de loyers, sans comparaisons avec celles en vigueur du temps du précédent propriétaire. La gestion des biens a été confiée à Hayter International, société domiciliée rue de Courcelles, à l’adresse voisine d’Edmond Coignet et de la SAS Sainte-Marthe créée en octobre 2019 pour administrer cette extension de son portefeuille immobilier. « Ils profitent de toutes les possibilités », s’inquiètent des responsables de l’association OCBaux, en lutte pour le maintien des artisans et plasticiens dans le quartier.

D’après nos informations, l’acquisition de la SIN et de ses lots aurait été effectuée « en-dessous des prix du marché ». La possibilité pour le nouveau propriétaire de considérer Sainte-Marthe comme un simple investissement immobilier préoccupe aujourd’hui les riverains comme le conseil municipal. Une situation d’autant plus contestée que le quartier a été transformé grâce à plusieurs opérations d’urbanisme menées par la ville de Paris, avec près de 19 millions d’euros de dépenses publiques réalisées entre 2003 et 2013 sous la forme d’Opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH) pour remettre à neuf ce qui fut longtemps un « îlot insalubre » au bâti très délabré.

De fait, à Sainte-Marthe, un acteur privé semble bien bénéficier d’investissements passés de la puissance publique. Pour Ulf Clerwall, conseiller d’arrondissement (EELV) particulièrement engagé sur ce dossier, et délégué de la mairie du 10e à l’économie sociale et solidaire, à l’emploi, et à l’insertion, « c’est une bonne pioche qu’ils ont détectée, avec une plus-value latente potentielle assez considérable. Edmond Coignet s’est installé à la manière d’un gestionnaire de biens or, à l’origine, c’est plutôt un marchand de biens. Est-ce qu’ils comptent revendre à la découpe ? Ce serait aisé dans un quartier comme Sainte-Marthe, typique et atypique à la fois ».

Au-delà de l’attitude du promoteur, qui détiendrait près du tiers des locaux en rez-de-chaussée de Sainte-Marthe, la hausse continue de l’immobilier parisien encourage également des changements et départs à l’échelle individuelle. La plupart des biens du quartier appartiennent encore à des petits propriétaires, qui ont vu leur valeur augmenter en parallèle du renouveau de la rue Sainte-Marthe et de la rue Jean et Marie Moinon, les deux principaux axes de ce recoin du 10e arrondissement. Pour une responsable de l’association OCBaux, « cela pose là encore la problématique du départ des artistes et des artisans », certains ayant préféré revendre leurs baux. Après avoir volontairement choisi cette option ou contraints par la hausse des prix, « au moins une dizaine est partie » ces dernières années.

Les artistes et les habitants avaient multiplié les initiatives avant la crise sanitaire afin d’attirer l’attention sur leurs difficultés : repas de soutien, conférences et tables-rondes comme à l’école d’architecture de Paris-Belleville, organisation de l’exposition “Nous travaillons ici” dans le hall de la mairie du 10e arrondissement, et même une “casserolade déambulatoire” aux alentours de la rue Sainte-Marthe. Après plusieurs occupations de locaux vides menées depuis un an par des collectifs associatifs, et une campagne d’affichage répétée contre la spéculation qui menace de « dénaturer le quartier », le dossier a fait son retour à l’agenda politique par le biais du Budget participatif 2021.

Dans le cadre de cette dernière édition, le conseil de quartier Faubourg-du-Temple – Hôpital Saint-Louis avait déposé une proposition afin que les 2 millions d’euros alloués au projet contribuent « à la lutte contre la spéculation immobilière et offrent à la Ville (via la SEMAEST et le GIE Paris Commerces) les moyens de constituer, par acquisition de locaux ou préemption de baux, un début de parc de locaux à loyer modéré, sans quoi ce quartier emblématique risque de perdre son âme ». Écarté dans un premier temps par l’administration parisienne, le projet avait finalement été « repêché » et combiné à une seconde initiative portant sur la « revitalisation commerciale du boulevard de Strasbourg », là encore dans le 10e arrondissement.

Le projet né de cette fusion, « De la diversité artisanale et commerciale dans nos quartiers », a remporté l’adhésion des habitants de l’arrondissement. Annoncé lauréat en octobre dernier avec 2 792 votes, l’initiative « propose que la ville de Paris, directement ou via ses partenaires, puisse disposer d’un budget permettant d’investir pour acquérir de gré à gré ou par la préemption de fonds de commerce, des locaux ou des baux commerciaux là où cela se révèle possible et pertinent. Ces actions devront entrer dans un cadre éthique et durable, favorisant l’économie sociale et solidaire ».

Pour le conseiller d’arrondissement (PCF) Élie Joussellin, également délégué au logement, aux relations avec les bailleurs, et à la lutte contre la spéculation immobilière, « ce vote permet un point d’appui supplémentaire pour montrer que les Parisiennes et les Parisiens demandent la préemption des baux commerciaux. Cela fait 15 ans qu’on le demande », avec quatre vœux portés par les élus communistes en conseil d’arrondissement depuis 2005. « Est-ce qu’on veut un Paris pour les classes les plus aisées, ou un Paris pour toutes et tous ? Les Parisiens se sont exprimés, ils ont dit que c’était un projet qui les intéressait. Cela démontre qu’il y a une volonté populaire », estime-t-il. « Ça doit devenir une politique de la ville de Paris coordonnée, organisée. Un vote en conseil de Paris le permettrait. »

Un constat partagé au sein de l’aile gauche de la majorité à la mairie du 10e, comme Ulf Clerwall. Malgré les limites évidentes de l’enveloppe de 2 millions d’euros prévue par le Budget participatif, l’élu EELV juge que le vote « marque quand même un poids politique, avec une vraie volonté de diversité commerciale. Sainte-Marthe ne veut pas devenir un quartier Airbnb. Cela démontre clairement que les habitants veulent un quartier qui travaille, avec de l’art, de l’artisanat, des activités associatives, des activités du quotidien… »

Au cours du conseil d’arrondissement du 3 novembre dernier [à partir de 3h13 sur la vidéo, NDLR], le conseiller écologiste a présenté un vœu visant à renforcer l’action de la municipalité pour tenir compte du verdict du Budget participatif 2021. Il a été adopté à la quasi-unanimité, seul l’élu LR Bertil Fort s’y étant opposé en le jugeant « insuffisant » pour obtenir des résultats concrets. Le texte prévoit que « la mairie de Paris lance une concertation de terrain avec les conseils de quartier et d’autres parties prenantes comme les associations et les bailleurs sociaux, pour déterminer des périmètres et les orientations de la préemption des baux commerciaux et les fonds de commerce, en faveur de la diversité économique et commerciale ».

Là encore à l’initiative du groupe EELV, la transposition du vœu en conseil de Paris a cependant été « repoussée avec un avis défavorable de l’exécutif » lors de la dernière séance du 16 au 19 novembre. Une surprise pour les collectifs citoyens du quartier, une responsable locale y voyant l’influence d’Olivia Polski, adjointe (PS) à la maire de Paris en charge du commerce et de l’artisanat, qui d’après cette riveraine « ne veut pas entendre parler de préemption de baux ». Une nouvelle manière de gagner du temps, sur un sujet qui s’invite pourtant régulièrement dans le débat politique parisien depuis une quinzaine d’années ?

Au cours des délibérations du conseil d’arrondissement du 3 novembre, Raphaël Bonnier, élu (PS) délégué à la participation citoyenne, au débat public, à la vie associative, et au Budget participatif, disait avoir « conscience que ce sujet et ce projet prendront du temps, s’inscriront dans le temps long de la mandature, parce qu’on a encore besoin d’avancer sur les leviers juridiques, sur les leviers administratifs, et sur les leviers financiers ». Pour son collègue David Delplanque, conseiller du 10e (Génération·s) délégué au commerce et à l’artisanat, « le budget de 2 millions d’euros est celui voté dans le cadre du Budget participatif, ce n’est pas pour autant le budget attendu dans le cadre de la foncière Paris Commerces pour répondre aux objectifs des différents quartiers ». D’après lui, une opération « de type Vital’Quartier » serait également à l’étude. Sous la tutelle de la Semaest, société d’économie mixte de la ville de Paris, ce dispositif vise à « favoriser le maintien et l’installation des commerces de proximité dans certains quartiers parisiens au tissu commercial dégradé ou menacé ».

Contrastant avec l’attitude de l’exécutif et de Paris en Commun, principal groupe de la majorité d’Anne Hidalgo, d’autres élus recommandent d’agir sans plus attendre – d’autant que les problématiques locales sont depuis longtemps identifiées, et que la crise sanitaire a déjà repoussé plusieurs initiatives prévues. « Il est plus que temps de créer la foncière Paris Commerces et de permettre la préemption des baux commerciaux », a jugé Élie Joussellin en conseil d’arrondissement. « Emmanuel Grégoire [premier adjoint à la maire de Paris] s’y était engagé en 2019, nous l’avons repris lors de la campagne, le moment est à l’action ».

Ulf Clerwall évoque par ailleurs « d’autres leviers, notamment avec la révision du Plan Local d’Urbanisme (PLU) en cours ». Pour sauvegarder l’identité artisanale de Sainte-Marthe, la municipalité pourrait ainsi utiliser « l’encadrement des loyers, ou une contrainte foncière pour créer des activités et attribuer des fonctions spécifiques ». Le patrimoine unique que représente le quartier pourrait ici jouer en faveur de politiques plus ambitieuses. « Le PLU doit être voté en 2023, ça devrait donc bouger sous ce mandat », indique le conseiller écologiste.

« Sainte-Marthe n’est pas seul », poursuit-il. La problématique peut être reliée « au pôle artisanal de Belleville », et concerne plus largement « un foncier distribué sur le 10e, le 19e, et le 20e. C’est l’idée de fabriquer à Paris en maintenant de l’emploi, de valoriser un patrimoine vivant marqué par une forte créativité et une grande mixité sociale. Il n’y a pas encore de projet concrétisé suite au vote du Budget participatif, mais la ville étudie la création d’une nouvelle foncière ». Autre possibilité : la voie référendaire, portée par Anne Hidalgo durant sa campagne mais finalement « repoussée sine die ». Selon Ulf Clerwall, « le groupe Europe Écologie – Les Verts reste partisan d’un référendum sur Airbnb », les plateformes de location concentrant une grande part des inquiétudes dans un quartier au fort potentiel touristique.

Sur la rue Jean et Marie Moinon, les membres de l’association OCBaux énumèrent les adresses déjà converties en appartements de location. Autre constat, une majorité des locaux vides de Sainte-Marthe appartiendraient à la SIN reprise par Edmond Coignet. Alors que leur mobilisation d’avant-crise sanitaire avait apporté « des résultats tangibles », les riverains espèrent enfin un nouveau coup d’accélérateur pour la défense du quartier. Une rencontre entre la maire d’arrondissement (PS) Alexandra Cordebard et OCBaux, l’association Saint-Louis Sainte-Marthe, et l’équipe d’animation du conseil de quartier est prévue ce lundi 29 novembre, avant le prochain conseil d’arrondissement organisé en visioconférence le lendemain.

Les artisans d’OCBaux identifient des solutions semblables à celles des élus EELV et PCF impliqués sur ce dossier : « la voie législative » avec une véritable politique de préemption « accompagnée d’une protection des loyers », et « la révision du PLU, avec la possibilité d’encadrer spécifiquement des locaux ». Ces mesures « étaient dans le programme d’Alexandra Cordebard », indique une représentante du conseil de quartier. En 2020, le programme de Paris en Commun promettait effectivement de “modifier le PLU pour interdire la transformation des locaux commerciaux en pied d’immeuble en hébergements hôteliersd’assurer une garantie pour les loyers des artistes non-salariés”, mais aussi d’organiser un “référendum par arrondissement” en vue de réguler le nombre de jours de location autorisés pour les propriétaires Airbnb.

« Pendant les élections, on a eu des promesses », poursuit une riveraine. « Avec ce budget participatif, on souhaiterait au moins deux préemptions : une adresse artisanale, et une adresse solidaire ». Une ambition qui ne semble pas démesurée au vu de la politique « d’exception culturelle » menée par l’exécutif parisien depuis le début de ce mandat, et le rachat par la ville de plusieurs lieux emblématiques : le Lavoir Moderne Parisien (18e arrondissement), la Flèche d’Or (20e), ou encore le Tango (3e). Plus largement, le caractère unique de Sainte-Marthe paraît justifier à lui seul une plus grande implication de la puissance publique, mais aussi des riveraines et des riverains – après tout, le micro-quartier fut rénové « grâce à leurs impôts ».

« Si on obtient quelque chose, ça peut aussi avoir un impact ailleurs », rappelle une responsable d’OCBaux. En attendant de véritables avancées, les collectifs locaux gardent en mémoire les luttes victorieuses du Bas-Belleville qui, dans les années 1990, rassemblèrent habitants et artistes pour la préservation du bâti historique du quartier et de son identité artisanale. À quelques centaines de mètres de là, c’est un nouveau combat emblématique qui se poursuit aujourd’hui face aux appétits immobiliers menaçant la diversité sociale et commerciale de la capitale.

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Quartier Sainte-Marthe
75010 Paris

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Photographies © Paris Lights Up

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