Encadrement des loyers : 31% des annonces restent non conformes à Paris

D’après le second baromètre de l’Observatoire de l’encadrement des loyers publié par la fondation Abbé Pierre, les appartements de surface modeste demeurent les premiers concernés par les dépassements de loyers, qui atteignent en moyenne 192 euros par mois dans la capitale.

La fondation pour le logement des défavorisés, qui a pu analyser “plus de 10 000 annonces recensées entre août 2021 et août 2022”, constate dans un rapport mis en ligne ce jeudi 27 octobre que “l’encadrement, mis en œuvre à Paris depuis 2019, est appliqué de manière encore très inégale”. Ce document précise qu’entre “août 2021 et août 2022 à Paris, 31 % des logements dépassaient les plafonds de loyer légalement fixés”, équivalents à des dépassements de 20% du loyer médian des baux signés depuis le 1er juillet 2019. Ces abus représentent en moyenne 192 euros par mois, une somme correspondant “à une ponction annuelle de plus de 2 300 euros par an pour les locataires qui les subissent”.

Les appartements de petite et moyenne surface restent de très loin les premiers concernés par les loyers non conformes. Ainsi, “68 % des logements de moins de 20 mètres carrés font apparaître des valeurs supérieures aux taux légalement fixés. Cela signifie qu’une application plus efficace de l’encadrement profiterait avant tout aux occupants de petits logements, qui sont principalement des jeunes, des étudiants, des célibataires, et des ménages modestes”, observe le second baromètre de la fondation Abbé Pierre. Pour rappel, les propriétaires contrevenants s’exposent à une amende pouvant atteindre 15 000 euros pour une personne morale, et 5 000 euros pour une personne physique. Jusqu’à présent, l’application de l’encadrement se doit d’être assurée par les services de la préfecture de région.

Extraits du second baromètre de l’Observatoire de l’encadrement des loyers portant sur plus de 10 000 annonces publiées entre août 2021 et août 2022 © Fondation Abbé Pierre

Comme l’an dernier, on observe de grandes disparités entre les différents quartiers parisiens. Ainsi, dans le secteur administratif Saint-Ambroise (11e arrondissement), près de 52% des annonces analysées restaient non conformes. Si “les quartiers situés à l’ouest et au centre de Paris concentrent les taux d’annonces non conformes les plus élevés”, la proportion de dépassement reste préoccupante dans l’ensemble de la capitale : elle atteint ainsi 34,8% des logements étudiés dans le 10e arrondissement, 33,1% dans le 11e, 29% dans le 12e, 26,4% dans le 19e, et 31,9% dans le 20e.

Pour la première fois, des données sont désormais disponibles pour plusieurs territoires de Seine-Saint-Denis. Si le taux de dépassement concerne 31% des logements étudiés dans les neuf villes de Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse), il semble plus réduit à travers la structure intercommunale Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, et Romainville). “14 % des annonces [y dépassent] les plafonds de loyer, mais ce territoire de banlieue parisienne dispose encore de trop peu d’annonces analysées (138) pour tirer des conclusions à ce sujet”, précise l’Observatoire.

Les écarts de taux de loyers non conformes s’avèrent encore particulièrement importants selon les plateformes de location et réseaux d’agences immobilières concernés. Du côté des sites d’annonces, les dépassements constatés atteignent 15% des biens sur SeLoger, 24% sur le portail d’Orpi, 26% sur celui de la Fnaim, 38% des biens chez Logic-Immo, 52% chez Leboncoin, et 56% de celles présentes sur Pap.fr. “Les évolutions par rapport à l’an dernier s’avèrent assez aléatoires : tandis que […] SeLoger a divisé par deux la part de ses annonces non conformes, la dynamique inverse est constatée pour les annonces du Boncoin, qui a plus que doublé son taux d’annonces au-delà des plafonds. Il en ressort un enseignement incontournable : des marges importantes de progression existent pour chacun des acteurs, dans le but de faire mieux respecter la loi”, estiment les équipes de la fondation Abbé Pierre.

Son Observatoire rappelle que la loi ELAN de 2018 “prévoit des mesures en cas de non-respect de l’encadrement des loyers : dans un délai de trois mois après signature de son bail, un locataire peut se retourner contre son bailleur s’il estime que le loyer payé n’est pas conforme aux valeurs de référence prévues par le dispositif”. Rendue possible par la loi ALUR de 2014, cette expérimentation vient d’être prolongée jusqu’à 2026. “Entre juillet 2019 et juillet 2022, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) de Paris [a] reçu 454 signalements. Parmi eux, 353 dossiers ont été instruits, 286 ont donné raison au locataire et seulement 16 amendes ont été notifiées aux bailleurs, pour des montants allant de 300 à 8 365 euros”, précise le second baromètre de l’encadrement des loyers, qui constate cependant que “trop peu de locataires ont connaissance de la procédure et reculent souvent face à l’ampleur des démarches administratives et judiciaires”.

La fondation Abbé Pierre relève toutefois une note positive, avec un taux d’annonce non conforme passé de 35% à 31% en l’espace d’un an. “Trois ans après son entrée en vigueur, l’encadrement des loyers est mieux respecté. Il reste néanmoins des abus, surtout sur les petites surfaces. Bientôt, la ville de Paris pourra sanctionner les propriétaires qui fraudent”, rappelle Ian Brossat, adjoint (PCF) à la maire de Paris chargé du logement. Suite aux demandes de la municipalité, la ville de Paris sera en effet compétente pour faire respecter l’encadrement des loyers à partir du 1er janvier 2023. “La ville aura même la possibilité de prononcer les amendes à l’encontre des propriétaires”, explique l’Observatoire, qui juge “nécessaire que tous les acteurs se mobilisent autour de l’accès aux droits des locataires”, et demande des sanctions contre “les bailleurs qui dépassent les plafonds de loyer sans justification” avec “des amendes administratives” systématiques.

Plusieurs outils ont été développés à l’attention des locataires et des personnes souhaitant le devenir : lancée en décembre 2019 avec le soutien des villes de Lille, Lyon, et Paris, l’application Encadrement permet ainsi de “vérifier si les annonces sont conformes ou non à la loi de l’encadrement des loyers”. Selon ces concepteurs, “l’extension donne automatiquement le prix maximum estimé que vous devriez payer selon les critères trouvés sur l’annonce”. En plus de la capitale, cette application peut désormais être utilisée par les locataires des dix-huit communes des deux intercommunalités de Seine-Saint-Denis qui ont rejoint le dispositif, Est Ensemble et Plaine Commune.